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Procedimiento de desahucio del inquilino

Cáceres, a 23 de febrero de 2018

El procedimiento judicial de desahucio se corresponde con la acción ejercitada por el propietario de un inmueble para recuperar la posesión del mismo, existiendo distintos motivos por los que la ley ampara este derecho. 

Los procedimientos judiciales por desahucio suelen provenir por las siguientes causas: 

Falta de pago de la renta

En estos casos el arrendador puede acumular las acciones de recuperación de la posesión del inmueble, así como exigír el pago de las rentas adeudadas y de las que se adeuden hasta la entrega efectiva de la posesión de la finca. En este concepto no solo se incluye la renta mensual pactada, sino también todas aquellas cantidades cuyo pago haya asumido el arrendatario (Suministros, comunidad de propietarios, IBI, etc). 

 Falta de pago de la fianza o de la actualización

La fianza es el importe que se entrega al inicio del arrendamiento con el objeto de asegurar el cumplimiento de las obligaciones por parte del arrendatario con respecto al mantenimiento del inmueble y de sus elementos en buenas condiciones. En muchos casos, se prevé una actualización de la misma, sobre todo en los contratos de larga duración. 

El subarriendo o cesión inconsentidos

Normalmente se incluye en el contrato de arrendamiento la prohibición expresa de subarrendar el inmueble y/o la cesión del mismo. En caso de que el inquilino se encuentre realquilando el piso a terceros, sin consentimiento del propietario, éste podrá ejercer también el desahucio. 

La realización de daños causados dolosamente en la finca o de obras no consentidas por el arrendador cuando el consentimiento de éste sea necesario.

Las obras a realizar en un inmueble alquilado deben ser consentidas por el propietario, por lo que se debe solicitar permiso al mismo para realizar cualquier obra, normalmente se incluye una estipulación contractual a este respecto, incluso en algunos contratos se prevé la posibilidad de que el propietario acuda a la vivienda un número de veces al año para comprobar el estado de la finca. Del mismo modo, sería causa de resolución contractual y de desahucio la realización por parte del arrendatario de daños intencionados en la vivienda. 

No obstante lo anterior, el arrendatario, previa notificación escrita al arrendador, podrá realizar en el interior de la vivienda aquellas obras o actuaciones necesarias para que pueda ser utilizada de forma adecuada y acorde a la discapacidad o a la edad superior a setenta años, tanto del propio arrendatario como de su cónyuge, de la persona con quien conviva de forma permanente en análoga relación de afectividad, con independencia de su orientación sexual, o de sus familiares que con alguno de ellos convivan de forma permanente, siempre que no afecten a elementos o servicios comunes del edificio ni provoquen una disminución en su estabilidad o seguridad.

El arrendatario estará obligado, al término del contrato, a reponer la vivienda al estado anterior, si así lo exige el arrendador.

  Cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

Esta causa de resolución de contrato suele provenir por denuncias de vecinos, del Ayuntamiento o de la Policía Local. Si la vivienda se destina a la realización de fiestas, o actividades peligrosas o ilícitas, como podría ser ,la producción de sustancias prohibidas. 

Cuando la vivienda deje de estar destinada de forma primordial a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario o de quien efectivamente la viniera ocupando

Además de estas causas, el propietario puede solicitar el desahucio por expiración de la duración del contrato, por necesidad del inmueble para sí mismo o algún familiar, o contra el inquilino que se encuentra en la finca por mero consentimiento, sin contrato (precario).

Para iniciar el procedimiento judicial de desahucio es necesario interponer demanda judicial si el inquilino no ha atendido nuestro requerimiento extrajudicial. En la demanda se solicitará que el inquilino abandone el inmueble, así como se puede acumular la acción de reclamación de cantidades que adeude hasta la fecha y las que se devenguen hasta que se abandone la vivienda.

Una vez admitida a trámite la demanda el Juzgado dará traslado por 10 días al inquilino para que abandone el inmueble y pague las cantidades adeudadas o, en su defecto, formule oposición por las razones que estime oportunas. Si el inquilino no realiza oposición ni se persona en el procedimiento no se celebrará juicio y se acordará el lanzamiento inmediato, señalando el Juzgado fecha y hora para acudir con un cerrajero y cambiar la cerradura de la vivienda.

En caso de que el demandado formule oposición, se celebrará juicio y no se llevará a efecto el lanzamiento hasta que exista sentencia firme por la que se declare haber lugar al desahucio.

Como hemos comprobado, son varias las causas por las que se puede instar el desahucio de un inquilino, pero es fundamental haber formalizado un contrato de arrendamiento en el que se incluyan debidamente todas las cláusulas necesarias para evitar problemas de interpretación posteriores y facilitar la relación contractual y, en definitiva, intentar garantizar el buen fin del arriendo y del propio inmueble. 

David Cascón Gómez

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Etiquetas: Abogado, Cáceres, desahucio, inquilino, arrendamiento